Bail commercial : de nouvelles règles pour améliorer les relations entre bailleurs et locataires

Adoptées dans le cadre de la loi Pinel relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, le 19 juin dernier, de nouvelles règles viennent s’appliquer aux baux commerciaux. Le décret n°2014-1317, paru au Journal Officiel de ce mercredi 5 novembre, modifie les dispositions règlementaires du code de commerce pour améliorer les relations entre bailleurs et loctaires.

Résiliation du bail par LRAR

Aussi, les règles de résiliation du bail sont assouplies, en ouvrant aux parties la possibilité de donner congé soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR). Le décret précise également que « lorsque le congé est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre ». Cette disposition est applicable dès aujourd’hui aux contrats en cours.

Les charges non imputables au locataire

Le texte dresse également la liste des charges, travaux, impôts, taxes et redevances, relatifs aux parties privatives et communes, qui ne peuvent être mis à la charge du locataire. Sont notamment concernés :

« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; »

« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; »

« 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; »

« 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ; »

« 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. »

Le décret précise enfin que « ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2°, celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ». Ces nouvelles dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de ce jour.

La Fédération Procos a déclaré : « face aux défis actuels, un cadre commun équilibré est le seul moyen de construire une filière commerciale pérenne et bénéficiant à tous : aux consommateurs et au commerce bien sûr, mais également in fine aux bailleurs, qui ne peuvent se développer sans ces deux piliers ».