Les conditions difficiles en centre commercial font grimper le taux de vacance

S’installer en centre commercial n’est plus forcément l’option idéale. Si on vous a souvent alertés sur la paupérisation des centres villes, il semble que la tendance tend à s’inverser. Dans un contexte de plus en plus concurrentiel, les enseignes installées dans les galeries marchandes peinent à tirer leur épingle du jeu. Face à cela, la vacance commerciale a augmenté de 50% en seulement deux ans, de 4,6 % en 2012 à 7,6 % à aujourd’hui, selon la fédération Procos*.

Les petits et grands centres commerciaux trinquent davantage

Aussi selon l’organisation, « 75% des centres commerciaux bénéficiaient d’une situation très favorable en 2001, avec un taux de vacance inférieur à 5%. Ils ne sont plus que 60 % dans ce cas en 2014. A l’autre extrémité, 14% présentaient un taux de vacance supérieur à 10% en 2001. Ils sont désormais 18% ». Ces chiffres cachent bien évidement des disparités puisque ce sont les petites (20 à 40 enseignes) et grandes galeries marchandes (40 à 80) qui connaissent les plus fortes difficultés, pour atteindre à ce jour respectivement 7,4% et 7,5% de vacance. Les centres régionaux (80 à 120 boutiques), avec  6,9% de cellules vides, et les méga malls (plus de 120 boutiques) à 6,1%, s’en sortent un peu mieux, souligne Procos en notant également que les centres les plus anciens résistent davantage à cette crise.

Les commerçants pris à la gorge par des loyers trop chers

Et parmi les causes responsables de ce phénomène, Procos note une crise de surproduction des surfaces de vente. Depuis une vingtaine d’années, le parc de surfaces commerciales croît à un rythme plus rapide que celui de la consommation. « Sur la période 1992-2009, il a progressé de + 3,5% par an, passant de 48 millions à 77 millions de m2 alors que dans le même temps, la consommation n’a progressé que de 2,1% chaque année. Les rendements des magasins (exprimés en € de chiffre d’affaires par m² de vente) diminuent de 1% par an, alors que leurs coûts d’occupation progressent de 3% par an par le jeu de l’indexation des loyers (voire davantage, en intégrant les renouvellements) », explique la fédération. Autrement dit, les centres commerciaux prennent à la gorge les commerçants qui s’y installent avec des loyers basés sur le CA alors que le rendement n’est plus vraiment au rendez-vous.

« Mécaniquement, les enseignes sont conduites à redéfinir leur stratégie de maillage, non plus à partir des performances consolidées de leur réseau de point de vente, mais à partir de la performance de chacun de leur point de vente, considéré comme un centre de profit indépendant », souligne Procos pour qui « la vacance témoigne ainsi des difficultés du commerce à se maintenir dans un parc toujours plus étendu, toujours plus concurrentiel, toujours plus cher et, en définitive, de moins en moins profitable ».

Le cercle vicieux du rendement et du service

A ce stade, le seul moyen de se démarquer de ses concurrents passe par l’extension des offres de services. Toutefois, c’est le phénomène contraire qui s’observe car les entreprises ne peuvent plus faire autrement et sont obligées de sacrifier de la main d’œuvre, selon Jean-Luc Bret, président du conseil de surveillance de la Croissanterie et membre du bureau de Procos. « Les taux d’effort sont en constante augmentation. Pour ma part, ils sont passés de 7,5% à 15% en 15 ans. Les taux de rendement chutent. En clair, il coûte de plus en plus cher de vendre moins ! », a-t-il souligné lors d’une conférence de presse. Et les conséquences sont dures car la baisse des salaires et des embauches pèse lourdement sur le service rendu au client. « C’est grave car c’est notre valeur ajoutée et ce qui peut nous permettre de lutter face au web ! », a insisté Jean-Luc Bret.

* 750 centres commerciaux ont été enquêtés. L’étude a consisté, pour chaque site, à comparer l’occupation des cellules commerciales, en 2012 et en 2014, à partir de relevés sur plan cadastraux (sources Codata et Procos).